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更新时间：2024-01-02点击：902
国家统计局：6月70个大中城市整体房价涨幅稳中有降
文/谢逸枫
关于中国房价走势，行业有一句话叫做长期看人口，中期看土地，短期看金融，这句话有一定的道理。由于没有考虑到政策、货币因素，只是从城市化角度进行的阐述，根本无法准确、客观判断房价的趋势。事实上，中国楼市本质上就是政策市，非市场市。未来房价趋势，即长期看政策，中期看政策，短期看政策，政策影响到人口、土地、金融的供需变化，一定程度上决定着三个因素的资源分配。按照城市与人口、资金来看，作为人、钱的需求力，是影响房价涨跌的关键。
人、资金的流入是城市繁荣的标志，也是房价走势的关键，决定着未来房价涨跌。一组人口流动的数据显示，一线城市与二线城市及强的三四线城市，在人口放开与户口制度放松的政策推动之下，大量的人口往这些城市集中靠拢，房价一瞬间就成为膨胀的对象，直接让限制的政策丧失作用。而城镇化的大车轮过后，还有大量的农村人口往城镇方向流动，这就是房价与人口的密切关系。
人往高处走，房价往大城市涨。
按照人口增长10强城市盘点显示，人口流动一路向南。2018年人口增加最快的10个城市分别是深圳、广州、西安、杭州、成都、重庆、郑州、佛山、长沙和宁波。2018年，有9个城市的人口增量超过了20万，有4个城市增量超过30万，分别是深圳、广州、西安、杭州。总体上看，我国人口流动呈现由北向南流动的态势。
深圳人口增量排名全国第一，外来人口和内部人口快速增长，2018年的人口增量比2017年多49.67万，增速为3.96%。主要是因为深圳拥有良好的就业条件，加上人均收入高，所以深圳外来人口在此谋生，城市内的常驻人口高。广州第二，2018年城市人口1490.44万人，增量40.6万；西安第三，2018年城市人口1000.4万人，增量38.7万，但增速超过了深圳，以4.02%，排名第一。杭州第四，2018年城市人口980.6万人，增量33.8万；成都第五，2018年城市人口1633万人，增量28.53万。第六是重庆了。
重庆的人口多，排名第六，拥有3100多万人，2017年重庆常住人口3075.16万，2018年的人口增量比2017年多26.63万，增速为0.78%。由于我们的重庆人口多，城市面积大，相当于一个省，有很多山区农民，加上生活条件的原因，就业率比较好，工资低，人均收入比较少，重庆的人口很有可能出现负增长的趋势。而哈尔滨和北京的人口出现了负增长，由于生活条件和经济来源变化，人口外流严重，导致内部人口呈负增长，拿北京来看，2018年的城市人口2154.2万，人口增量比2017年少了16.5万人，增速为-0.76%。
人口的增长，可以增加购房需求，支撑市场购买力。在去库存政策刺激下，2016年以来部分人口外流的二线和三四线城市房价也开始暴涨。从人口和收入看，部分城市的房价可能存在上涨过快、缺乏支撑的风险，亟需人口流入支撑。从国际经验看，人口向大城市和大都市圈集聚是人口迁移的一般规律，在城市化中后期。2017年初以来，武汉、西安、长沙、成都、郑州、济南等先后掀起“抢人”大战。当前“抢人”结果符合长期人口向大都市圈和区域中心城市流入的基本趋势。
与国际相比，中国大城市不是多了而是少了，1000万人以上城市的数量明显偏少。考虑到中国总人口规模巨大，而国外人口因国家众多而分割，中国1000万人以上的城市数量应在10个以上。当前，确定的国家中心城市有北京、上海、广州、重庆、天津、武汉、成都、郑州、西安等9个。近几年来，杭州、成都等新一线城市表现活跃、正在崛起，城市“抢人”大战将促进新千万级城市的加速形成。
在立竿见影的存量“抢人”大战后，未来或将出现城市竞相鼓励“造人”，着眼于未来增量。“抢人”对象只是存量，如果中国长期维持超低生育率未来可能会出现“无人可抢”。在这种背景下，如果国家全面放开生育、甚至出台鼓励生育政策，地方政府也有较大可能竞相出台力度更大的鼓励生育政策。落户获得购房指标、购房打折补贴等“抢人”政策在一定程度上相当于变相松绑房地产限购政策。由于库存不足、新房限价且与周边二手房价格倒挂，一些城市相继出现了数千人乃至万人抢房、买房队伍绵延数里的奇景。
短期内，抢人加剧了房地产市场供需矛盾，推高房价。人口密度最高的是珠三角，将来房价可能会达到一个不能想象的高度。长三角人口较多，但是密度不如珠三角，还会进一步聚集。京津地区是北方最大的人口集聚地，而且有全国影响力，现在是管制较多，如果放开的话，完全不担心人口的问题。中部地区人口优势明显，就看几个省会的首位度战略的执行情况，其中郑州、武汉现在已经显示出优势。西部地区，成都和重庆是人口密度最高的地区，优势明显。
钱往楼市流，房价跟着资金涨。
钱与房价的关系，简单说就是银行信贷、金融、理财的资金与房价的关系。最值得注意的是一组银行信贷的数据显示，2019年7月房贷占到新增贷款的四成以上，几乎让个人住房贷款成为银行发钱的主要对象。如果是住户贷款，占到新增贷款五成以上，其银行的新增贷款主要流向地方。同时信托、基金、债务、股市、保险的类型金融资金的流入楼市，其作用对房价非常明显。毫无疑问，房价何去何从的关键在于人钱流向。
按照建行董事长田国立在陆家嘴论坛上所说，现在房地产业被过度金融化，人们已经习惯把它和股市、汇市、债市放在一起讨论，且金 融机 构和国 家已经明显被房地产绑架，房价一旦控下来，大家都害怕。尝试估算整个房地产行业的融资规模情况，房地产业有哪些资金来源？房地产业由于金融化程度高，且单笔资金规模大、使用时间长、资金来源易受政策影响等原因，使得其资金来源一直是市场比较关注的问题。从目前来看，房地产业的资金主要有自有资金、股票融资、银行贷款与信托贷款、私募股权融资、发债融资、资管计划、资产证券化、REITs、预售预租资金回笼、全部或部分垫资、合作开发、典当、贸易融资等等。
这些融资来源难以精确估计，我们尝试根据现有数据进行初步估算。房地产行业吸纳了全部金融资源的35%以上，融资规模约为75万亿。限于数据可得性，这里仅统计房地产行业的三类融资路径，具体包括ABS路径、信贷路径以及发债路径，主要信息如下，房地产行业通过ABS路径的融资规模约为1.22万亿元。房地产行业通过通过境内与境外债券的融资规模分别为2.34万亿元和0.31万亿元，合计达到2.65万亿元。房地产行业通过信贷路径的融资规模约为54.64万亿元。可以看出，通过以上三种路径的融资规模约为60万亿元左右。如果再加上股票渠道、信托渠道与基金渠道等等，则房地产行业的融资规模预计可以达到75万亿元左右。
这是一个什么样的概念？2018年底社会融资规模存量约为200万亿元附近，这意味着整个房地产行业的融资规模占据了社会融资总额的35%以上。因此，单就房地产行业而言，其便吸纳了整个金融资源的很大一部分，非房地产行业只能吸收剩余的65%。这就是我们所面临的现实，即房地产行业牵一发而动全身，房地产行业融资的收紧对整个金融体系的打击是非常大的，金融体系被房地产绑架。信贷口径下1/3、全口径下接近一半的金融资源投向了房地产行业。筛选了39家银行（包括6家国有大行、11家股份行、18家城商行和4家农商行），统计它们的房地产行业贷款（公司端）和个人住房按揭贷款（零售端）的占比与规模情况。
可以发现绝大部分银行的信贷资源约1/3以上投向了房地产，并且这还不包括类信贷等资源。如果考虑全口径的话，我们预计接近一半的资金投向了房地产行业，同时非银行体系大多是商业银行的影子，在商业银行将大量资源投向房地产行业时，非银金融机构同样也不会例外，因此 “中国金融体系被房地产绑架”的结论是非常明确的。
现在我们看看这39家银行的具体情况，2018年底39家银行的贷款规模合计为96.44万亿元，其中有31.67万亿元投向了房地产业，超过了1/3。国有六大行来看，信贷资源的35%以上投向了房地产，主要以零售端为主。根据2018年的最新数据，6家国有大行的房地产贷款占全部贷款的平均比例为35.76%，其中公司端与零售端的平均比例分别为5.86%和29.89%。国有六大行公司端的房地产贷款占比从高到低依次为建设银行（8.60%）、中国银行（7.77%）、工商银行（5.51%）、农业银行（5.20%）、交通银行（4.46%）和邮储银行（3.63%）。
而零售端的个人住房按揭贷款占比从高到低则依次为建设银行（34.49%）、邮储银行（33.15%）、农业银行（30.74%）、工商银行（30.51%）、中国银行（29.72%）和交通银行（24.32%）。因此国有大行的房地产贷款占比虽然较高，但主要集中在零售端，这也是为什么国有大行客户基础较好的原因之一，并且国有六大行的公司端房地产客户主要为优质房地产企业。很显然，即便房地产出现暴露，受到冲击的也仅是非头部房地产企业。从这个角度来看，房地产行业崩溃的可能性较小，即便房地产政策收紧，更多的房地产企业融资需求将会向国有大行靠拢。
11家股份行来看，信贷资源的1/4投向了房地产，虽仍以零售端为主，但公司端与零售端相对均衡。11家股份行2018年房地产业贷款占比平均为25.14%，其中公司端和零售端分别为10.03%和15.12%。对于11家股份行而言，房地产业贷款占比从高到低依次为渤海银行（33.98%）、兴业银行（32.20%）、招商银行（31.67%）、光大银行（30.13%）、中信银行（26.95%）、浦发银行（25.84%）、民生银行（23.67%），其余均在20%以下。其中，公司端房地产业贷款占比较高的股份行依次为渤海银行（15.97%）、光大银行（14.41%）、浙商银行（13.74%）、民生银行（12.69%）。
18家城商行来看，信贷资源的1/5投向房地产，同样以零售端为主。18家城商行房地产业贷款占比平均为20.28%，在所有类型银行中居于最低位置，这主要与其很大一部分信贷资源隐藏在类信贷中有关。不过单就信贷而言，其20.28%的房地产业贷款中，7.38%为公司端、12.90%为零售端，同样以零售端为主。这18家城商行，房地产业贷款占比（含公司端与零售端）从高到低依次为成都银行（35.38%）、北京银行（28.95%）、中原银行（26.67%）、徽商银行（26.56%）、青岛银行（26.09%）、上海银行（23.62%）、杭州银行（21.81%）、郑州银行（21.53%）。
4家农商行来看，上海农商行40%以上的信贷资源投向了房地产，上海农商行和北京农商行对房地产较依赖。农商行这里仅选择了重庆农商行（港股上市）、北京农商行、上海农商行和广州农商行（港股上市）。四家农商行房地产业贷款（含公司端与零售端）占比从高到低依次为上海农商行（42.33%）、北京农商行（26.31%）、重庆农商行（24.92%）和广州农商行（20.91%），可见上海农商行居于绝对领先地位，对房地产依赖比较大。
尽管房地产调控加码抑制增速，住户部门中长期贷款同比少增159亿元，总量与占比依然非常高。在房贷数据上也有体现。按照人民币贷款分部门看，2019年7月住户部门贷款增加5112亿元，其中被认为能够一定程度上反映房贷变化的中长期贷款增加4417亿元，短期贷款增加695亿元，占比新增贷款1.06万亿元的41.66%。与2018年7月相比，中长期贷款和短期贷款增量分别少增159亿元、1073亿元。这并未延续上半年的增长势头，7月住户部门中长期贷款增加4417亿元，单月依然维持在4000亿以上的高位。今年上半年，住户部门贷款中，中长期贷款增加2.75万亿元，对比2018年上半年2.5万亿元的增量，多增了0.25万亿，涨幅为10%。
7月末，人民币贷款余额147.02万亿元，同比增长12.6%，增速分别比上月末和上年同期低0.4个和0.6个百分点，7月份人民币贷款增加1.06万亿元，同比少增3975亿元。具体来看，7月末，M2余额191.94万亿元,同比增长8.1%，增速比上月末和上年同期均低0.4个百分点。数据显示，2019年前6个月的M1同比分别增长0.4%、2%、4.6%、2.9%、3.4%、4.4%。M2同比分别增长8.4%、8%、8.6%、8.5%、8.5%、8.5%。M2的增速在2019年3月同比增长8.6%，创下13个月新高，在2019年4月、5月、6月这三个月都保持在8.5%，7月出现小幅下滑。对于房地产来说，利率将维持平稳。
从银行的按揭贷款利率看，以平稳为主流，个别银行的波动对市场影响不大。7月12日公布的最新数据显示，今年上半年人民币贷款增加9.67万亿元，比去年同期多增6440亿元。受季节性因素影响，6月人民币贷款增加1.66万亿元，同比少增1786亿元，但较5月1.18万亿的规模回暖明显。从结构上看，今年上半年，房贷依然是新增贷款的主力军，居民中长期贷款占全部新增贷款的比例不足三成（28.43%）。分部门看，住户部门贷款增加3.76万亿元，其中，短期贷款增加1万亿元，中长期贷款增加2.75万亿元。非金融企业及机关团体贷款增加6.26万亿元，其中，短期贷款增加1.47万亿元，中长期贷款增加3.48万亿元，票据融资增加1.18万亿元。非银行业金融机构贷款减少3565亿元。
7月26日发布数据显示，上半年，全国房地产贷款增加3.21万亿元，占同期各项贷款增量的33.2%，比2017年高出0.17万亿元。按照金融机构贷款投向统计报告显示，二季度全国房地产贷款增速继续平稳回落。二季度末，人民币房地产贷款余额41.91万亿元，同比增长17.1%，增速比上季末低1.6个百分点。二季度末，房地产开发贷款余额11.04万亿元，同比增长 14.6%，增速比上季末低4.3个百分点。个人住房贷款余额27.96万亿元，同比增长17.3%。2018年上半年中国房地产市场人民币贷款同比增加3.54万亿元，占同期各项人民币贷款增量的39.2%。2017年上半年房地产贷款增加3.04万亿元，占同期各项贷款增量的38.1%。