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更新时间：2024-03-01点击：632
越来越多的中国富裕家庭选择在海外配置资产，东南亚房产因为其性价比受到投资人的追捧。对于投资东南亚房产，很多人还是会有这样那样的疑问。比如该不该投资曼谷的房产呢？该投资房产还是房产基金？
那么今天就听下iTrade直播节目《Qiang Qiang三人行》美信联邦资产部总裁吴晓雯，房产部总裁翁飞，天赋资本董事长林代联，三位业内人士的独家分析。
主持人（美信联邦资产部总裁吴晓雯）：现在iTrade平台上热销的爆款曼谷财富公馆二期基金是投资泰国第一大国际机场首都曼谷素万那普机场附近的一处酒店式公寓，为什么这只基金要选择这个项目？
美信房产部总裁翁飞：买海外资产一定要注意资产的安全性。选择地产项目会根据地产周边需求情况进行评估。首先这个项目在素万那普国际机场傍边。
2018年，曼谷素万那普机场旅客吞吐量6338万人次，新建设了航站楼，两年后开通将达到一亿人次。开通后，素万那普机场将成为世界前十大周转中心。这些机场的流量及流量的溢出保证了这些酒店公寓地产未来的入住率。这就解决了项目的需求问题。
目前同一开发商和酒店管理公司运营的同一区域酒店公寓项目入住率达到了90%以上，这些都经过了我们详尽的尽职调查，比如长期入住酒店观察，派了专业的律师团队调查等等。
另外曼谷财富公馆所处地段，除了机场的客流需求外，还有学区属性和地铁属性。这个项目附近800米左右，将在2022年新建地铁轻轨站，同时这个项目隔着一条街是曼谷最有名的华侨崇聖大学。
随着一带一路政策，曼谷大规模的基础设施建设，这些都将使得这个区域有更好发展前景。通过现有数据及经验分析，我们认为这个地产是非常安全的。
主持人：过往投资人接触到的曼谷各种类型的房产比较多，那么旅游类地产和住宅类期房项目有什么区别？欢迎翁总比较解读下。
美信房产部总裁翁飞：什么是最好的海外投资标的？我们服务上万的客户，发现大部分客户对海外房产还是投资需求。自住比例没那么高，除了度假类的别墅公寓。主要的诉求还是资金避险，如汇率，外汇管制，资产全球配置角度；抓住东南亚一带一路红利，看重地产现金流租售回报比等，房地产类的海外投资是大众比较关注的。但是也有一部分客户看重流动性稳定现金流需求，这也是我们引进这个基金的原因。总的来说，我们希望在业内创造出复合型属性的产品，从房地产安全，现金流，流动性，各个方面达到一个好的平衡。
主持人：刚才翁总介绍了下曼谷基金的标的情况，提到了地产投资一种终极，高端的行为。地产市场发展到一定阶段，会出现证券化产品，带来更多机构投资行为也使得投资人有了更多的选择。房产好处就是产权证在手里，不好地方就是流动性比金融产品证券化产品差。在欧美，房地产投资手段途径比较多，除了房产，还有证券化产品。比如REITs，现金流比较强的一种标的。那么我们这个项目后面的现金流，运营状况会是什么样的？
美信房产部总裁翁飞：房地产基金投资，个人会根据感官来考虑，而机构除了这个外，还会聘请专业律师团队，法务团队，考察开发商的现金流，背景实力，以及产品的追加抵押，保证客户资金安全这些。
这个项目的底层资产现金流很稳定，主要是房子入住，附加酒店餐饮等。有成熟稳定的商业模式 比如旅游团入住，另外机场流量也保证了地产产品很好的变现。另外这个产品波动比较小，基本保证了入住率。
证券化地产项目的最大优势是，一个资金面大，可以集合众多力量，以团购价格拿个好的资产；二是通过统一管理，专业的人做专业的事，对投资人利益能很好保障。
主持人：底层资产的质量是大家最关心的，这个基金产品每年有8%的派息，派息主要收入来源是物业的租金收入。刚才我们提到这个底层资产现金流很强，这个开发商的模式是和很多旅行团合作，很多客户有疑问这个合作是否能延续？刚才翁总介绍了，这个模式的成功率很高，因为中国有护照的人只有两亿人，没出国的人很多，而且一般第一次出国会首选泰国，来自中国的供给源源不断。所以来自旅行团的客源是有保证的。
这个基金除了投资物业以外，底层还做了一些，比如上市公司股票保障，欢迎天赋资本林主席给大家介绍下。
天赋资本董事长林代联：天赋是一家专注做股权投资的机构，做了十年了，投了70多个项目，23个项目上市，管理了很多政府的产业基金。目前在管38亿人民币，累计突破200亿人民币。去年收购了一家香港主板公司中国金融租赁，收购它的目的是布局东南亚。
天赋坚定的看好东南亚，一个是中国人口红利消失，大量的轻工业，中低端制造业转移到东南亚。东南亚制造业GDP每年增长10%以上，和中国的1995-2005年极其相似。东南亚未来5-10年制造业将会坚挺增长，人口红利会持续释放。
二是中国中产阶级的崛起，至少有一亿数量。他们的全球化资产配置首选是东南亚。人民币外投的挤出效应一定是在东南亚。这是我们对东南亚市场的分析。
主持人：刚才林主席介绍了下天赋资本以及看好东南亚的原因。那么接下来有请林主席介绍下为什么会选择这个项目？
天赋资本董事长林代联：做投资最核心的风控。天赋切入东南亚市场，泰国曼谷是最稳健的。它的刚需，旅游红利这些最可持续。而泰国房产核心地带，一个是沿着轻轨线，一个是大巴团这些旅游地产是非常有投资价值。而曼谷财富公馆这个酒店离机场近，离购物中心近，和旅游团合作是最稳健最可持续的。
投资人买房或者认购基金，主要需求还是投资。我们做这个产品主要是为了将来把资产置入上市公司，这对开发商很有吸引力，有未来合作的预期，对投资人来说也是个保障。
主持人：刚才林主席分析了曼谷财富公馆项目投资价值，也详细介绍了天赋资本投顾作用。美信联邦iTrade是个独立的资产交易和服务平台，平台上也有一些基金产品是由美信的资产管理子公司来作为管理人管理的，比如这期曼谷财富公馆二期基金，这个离不开天赋的投顾支持，我们希望在东南亚地产证券化上打响头炮，也欢迎更多优秀的资产管理人参与到东南亚资产证券化潮流中来，我们可以意识到东南亚的地产达到了成熟阶段，并且已经可以证券化，这样可以给投资人提供多样化的选择。
最后感谢两位嘉宾参与，未来会有更多这样的节目，希望收到大家的反馈。