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更新时间：2024-01-03点击：823
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“大美湾区卓粤未来”，第十三届中国地产星光奖颁奖典礼由星空传媒(香港)控股、中国地产星光奖组委会、亚洲地产建筑(香港)商会联合主办，于2019年1月11日在中国珠海盛大开幕，本次活动有幸请到：同济大学房产地经营与管理学士/香港大学工商管理硕士/英国金融时报中文网（FT）专栏作者/中原集团研究中心研究总监刘渊先生，来共同见证这一地产盛事。
星光奖活动现场，刘渊先生也带来了主题演讲：《寻找下行周期中的确定性》，与大家分享了自己现阶段对全国房地产市场的观点和看法。
下行周期市场逻辑改变
不确定性增加
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演讲中，刘渊先生说道今天为什么会与大家探讨“寻找下行周期中的确定性”这个题目，是因为去年7月份曾出过半年度报告，题目叫“行业进入下行周期”，报告出来后，一位房企大佬持有不同的意见，认为房地产市场没有这么差，业内数据是呈现了良好的状态，但9月份就印证了当时的预测是非常准的。当然现在又过去半年时间，当时的判断得到了验证，下行周期已经形成，而且越来越多数据显示已经确立了这一论证。
▲刘渊先生（图：星空地产网）
下行周期以后，这个市场和过去三年的上行周期相比发生了明显的变化，从2014至2017年市场在上行，这个过程决定每个城市表现的主要逻辑，是看这个城市的成长性，有多大的增长空间、利好因素。
下行周期决定市场表现的逻辑发生了改变，从原来上行周期的成长型变成现在的抗跌型，这决定未来一段时间的主要发展逻辑，加上面临宏观经济环境（国内外）前所未有的错综复杂，都为未来的走势增加了诸多不确定性。
2018年市场降温
全国新房销售年增幅不到1%
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从成交量方面来说，到目前为止虽然2018年全国数据还没有出来，但是从前11月的表现中可以看出，2018年全年全国新房销售的年增长很有可能增幅不到1%，这是一个什么概念？就是中国房地产有史以来增长的第三低位，前两个低位2008年和2014年都是下降的，2018年虽然没有降，但涨幅不到1%，有史以来第三低。从这个角度来看，2018年最接近前两次市场低谷的年份，业内朋友都知道，跌完之后都引发政府力度空前的救世行动，2008年的10万亿，然后是去库存。
从价格方面来说，7月做预判报告的时候就已经开始论证市场开始下行，依据是什么呢？房价一年没有涨，一线城市一年多没有涨的情况，已经说明市场不好了。从9月开始中原统计国内8个重点城市的成交价格，北上广深、重庆9月份全面下跌，8个城市一起跌，不是小波动，一年跌12个点，接近2008年的跌幅。预计2019年上半年房价还会继续有小幅的调整，但有望下半年整个市场逐渐走稳。
▲刘渊先生（图：星空地产网）
另外，土地市场也转冷，因为土地市场是整个房地产最主要的参与者，开发商对未来市场的预期全部体现在土地的价格上。这个指标从2018年上半年开始出现趋势，我们统计了40个重点城市。出现流标率越来越高，二是溢价率越来越低，说明整个市场开始进入下行，下半年这个情况更严重，流标率更厉害，溢价率更低。
下行周期之后
楼市打预期、降杠杆、稳市场
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为什么是打预期，刘渊先生说自己曾提出过一个观点，当时市场认为房价还会继续涨的比例是有史以来最高的，从新开盘认购率就可以看出来，社科院专家也表示非常赞同。在这样的市场环境下，如果所有人觉得房价会涨，只要有钱就买房，这样调控是很难把价格降下来。
从市场来看，过去几波救世，2009年、2014年为了达到救世采取了非常积极的政策，有行政、财政多管齐下，没有区分投资和投资需求，造成的结果是，投资需求也跑进来，所以导致需求更大，接下来怎么刺激？必须把需求区分出来，这是稳市场的大方向，要稳市场，首先要稳预期，我们前面讲打预期，现在预期已经打破降下来了，从最近一个多月政策的表现来看，其实已经释放这种信号。
从宏观来看，全国居民加杠杆加得厉害后，一是还款压力大，二是限制消费，所以对居民作出利息补贴也是一个方案。最近一个月陆陆续续有地方传出来政策放松的消息，虽然有时候被辟谣，但政策没有收紧，接下来会松。所以接下来的政策会转向稳市场，这是政策的大方向。
各地房地产市场透支程度不一
三四线城市透支现象严重
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所谓的透支是什么？是价格的上涨、成交量上涨超过了历史正常水平。如果一个城市在基本面没有发生巨大变化的情况下，人口、产业、收入没有巨大变化的时候，房地产市场的需求不应该发生巨大变化。国内很多城市过去两年一波大涨，这是中国房地产最大的一波牛市，从来没有涨这么快。这样的结果是，很多城市是有一点透支未来的需求，而且不同城市透支的程度不一样。
以深圳为例，这一波最早开始涨的城市，也是涨幅最高的城市，我们找了100多个城市的数据，整体上来看，各地房地产市场透支程度不一，三四线城市透支现象严重，除了房价，还有另外一个指标，除了看量的投资，还要看土地的存量有没有透支。
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