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更新时间：2024-01-08点击：313
8月23日盘后，新城控股发布2019年上半年业绩。合同销售1224.18亿元，同比增长28.44%，增速显著放缓。营业收入170.64亿元，同比增长8.29%；股东应占净利润25.92亿元，同比增长2.13%。相比于融创、万科等加速结转的业绩表现，新城控股上半年的营收和净利增长较小。
一、业绩结转不及预期，毛利率下降
2019年房地产行业整体趋紧，房企的销售增速均有一定程度的下滑。对比于前几年的增长速度，新城控股的销售增长下滑明显。不过根据克而瑞的数据，新城上半年合同销售规模仍旧保持在全国第八的水平。
业绩结转方面，新城的结转节奏不仅没有提速，反而有所变缓。2019年上半年新城确认总营收170.64亿元，同比增长8.29%，增长主要来自物业出租及管理。具体看房地产开发销售业务，上半年确认营收144.84亿元，同比下降0.85%。收入下降的同时，营业成本却有所提升，导致开发业务的毛利率较去年同期下降2.83个百分点至33.76%。同时，物业出租及管理（吾悦广场）的营收录得同比101.94%的增长，但毛利率也有些许的下降。
二、负债率升高，现金微增
2019年上半年，新城控股新增有息负债188.47亿元，截至6月30日，有息负债总额948.99亿元，同比增长24.78%。最新净负债率87.47%，2018年年末为60.13%。经营现金流有所改善，但仍然呈现大额流出的状况。2019年上半年，新城控股经营活动净现金流出同比收缩36%至67.01亿元。
短期偿债能力方面，截至2019年6月30日，新城控股拥有货币资金456.42亿元，同比微增0.5%。而一年内到期的有息负债总额为320.78亿元，同比增长24.83%。现金对一年内到期债务的覆盖程度为1.42倍。2019年上半年，实际由于借款和债券带来的利息指出为27.38亿元，同比增长75%。截至报告期末，公司金融机构借款及债券类直接融资平均融资成本为 6.48%。
2019年上半年，新城控股在融资侧实际是放大了脚步，导致负债和净负债率都处在新的较高水平。这也导致其7月黑天鹅事件爆出之后，在现金流方面的压力更大了一些。
三、总土储1.34亿平方米，出售部分占比小
土地储备方面，截至2019年年中，新城控股在全国103个大中型城市合计拥有土地储备1.34亿平方米，比上年末增加0.24亿平方米。
具体来看，2019年上半年，新城控股新增80个项目，总建筑面积0.24亿平方米，总金额为735.24亿元。其中，常熟文化片区 005 地块等 15 个项目于报告期后出售转让，回流现金68.61亿元。
暂时来看，丑闻事件之后出售的15个项目占上半年新获取项目的比重不大。如果后续项目出售的份额总体可控，则对新城控股的总土储影响不大。
而从土地储备的地区分布来看，上半年新城虽加大了一二线城市的布局，但总体而言还是以三四线城市为主。下半年受融资收紧影响，市场对于房价的预期较为低迷，三四线城市的销售压力较大。
总结：销售端更大的压力来自三四线低迷前景
总体而言，新城控股上半年的合同销售增速放缓明显，开发业务的业绩结转低于预期。吾悦广场的营收增长超100%，营收占比进一步提高。不过考虑到丑闻事件对于吾悦整体品牌的影响，下半年吾悦广场的数据仍需密切关注。
至于市场密切关注的负债以及土储甩卖方面，2019年上半年新城的负债水平有所提高，这也导致其在丑闻事件之后的资金压力加大。因此其采取了卖出部分新增土储项目的做法，以回流部分资金。由于出售的地产项目占总土储的比重很小，对销售增长的影响也不大。下半年销售端更大的压力来自三四线的低迷前景，融资收紧的背景下，市场对于房价上涨的预期将大大减少。