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更新时间：2024-06-01点击：962
融资收紧的预期逐渐影响到土地市场。4月份以来一二线城市连续的小阳春随着银保监会“64号文”以及“23号文”的相关规定而在逐渐降温。
业内人士表示“全国土地市场的降温现象已经明显出现”。相关统计数据表示，7月全国土地溢价率开始下降到12.53%，到8月进入快速退烧阶段，只有8%，部分热点城市出现0溢价地块，杭州出让12块土地，溢价率仅为0.84%。
这一低迷趋势也延续到了9月。
一二线城市土地市场明显退烧
多个地方加快城市土地供应
“量高价低”局面仍在延续
尽管5月银保监会就发出“23号文”要求严查资金违规流入房地产领域，但直到7月份市场的预期才逐渐开始变化。
7月初，银保监会约谈部分信托公司，要求其合理控制房地产信托业务增量；
7月12日，发改委发布《国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。
8月，全国热点的70大城市合计土地成交1057宗，成交土地金额2501亿，土地成交溢价率只有8%，相比之前几个月明显下调。
9月，全国土地市场的降温依然明显，截至19日，9月份以来成交价格超过10亿的地块合计52宗。从这52宗土地看，22宗地块是底价成交，占比高达42%，刷新年内最高纪录。同时，只有20宗地块的溢价率超过10%。
从不同城市等级来看，一线城市当中，上海和广州9月上旬出让了土地，6块土地中4块底价出让，仅1块溢价率超过10%，达到12.57%；二线城市中，包括武汉、杭州、天津等城市共出让22块土地，其中8块底价出让。
经历了8月份土地市场短暂降温以后，9月份以来多个地方也加快了城市土地供应节奏。相关数据统计显示，最近一周的全国40个大中城市土地市场整体供求环比走高，住宅用地成交量倍增，但“量高价低”的局面仍在延续。
前30房企拿地态度谨慎
50-100房企积极补仓
据统计显示，2019年以来，房企拿地热度有所下降，龙头房企表现尤为明显。从今年1~8月累计新增货值来看，整体增速再度趋缓，整体增速11.9%，同比下降16%。排名前30房企同比增速均出现下滑的同时，排名50-100的房企投资较为积极。
“当前市场持续调控下，一些龙头房企更趋向于谨慎，更强调安全。而一些资金实力强，或者在区域市场表现不错、且扩张意愿强的房企，会选择逆周期拿地来争夺未来市场话语权。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为。
“今年上半年拿地还是非常谨慎的。”万科首席运营官张旭公开表示，万科一贯拿地的策略是根据两个方向，一个是现金流的状况，一个是销售回款的状况，万科拿地金额占销售金额在30%以下，未来拿地也会在这个规则之下。
融创中国董事会主席孙宏斌在中期业绩会上向媒体表示，下半年基本没有指标去拿地，除非是特别好的机会，不然在拿地方面是停止的。融创发布的报告中披露，不以预期房价上涨为假设来制定土地获取标准，仅在土地市场出现短期低位时，在核心城市审慎补充价格合理的土地。孙宏斌表示，自4月底、5月初，公司严格控制投资节奏，停止了公开市场招拍挂的所有参与。在下半年，一定会严格地控制整个投资的节奏。
富力地产也于7月30日下发《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》，文件要求下半年原则上暂停拿地，以完成目标销售为首要任务。从披露的数据来看，1-8月份富力地产拿地149亿元，与年初制定的400亿元拿地预算相差甚远。
此外，包括旭辉、碧桂园在内的多家房企掌门人，均在不同场合表达过类似“暂停拿地”、“匀速运动”的观点。
在多数企业投资态度趋于谨慎的同时，也有部分房企投资态度相对积极。
中梁控股在上市之后首个中报发布会上，首席执行官黄春雷对下半年拿地表达出不一样观点，他说，上半年资金会宽松一点，下半年会紧一点，“下半年肯定比上半年的土地会便宜。”他表示，中梁控股上半年拿地相对谨慎和保守，下半年会适当提高比例。
多渠道拿地成主旋律
在拿地方式上，城市更新成为房企拿地的新方向。
单一的招拍挂拿地已经不能满足大部分房企降低土地成本、扩大拿地规模的需求，参与旧改、合作成为较多房企拓展拿地渠道的重要方式，尤其对于部分核心一二线城市来说，只能通过旧改来获取城市中心的地块。
目前，包括恒大、碧桂园、万科、保利地产在内，TOP50房企中有半数以上参与到城市更新中。
另据统计，至少10家房企在2019年财报中强调了城市更新对土地资源储备的重要性。龙头房企中，万科、恒大、华润、保利、中海、碧桂园等房企均涉及城市更新项目。
除了龙头房企，奥园、佳兆业、富力、金地集团(600383)、招商蛇口、美的置业、龙光地产等也着力于城市更新。
比如奥园，在2019年上半年通过城市更新获取的潜在可售土地资源约2197亿元，比2018年大幅上升1537亿元；美的置业则成立了产城及城市更新中心，加大产业地产与旧区改造的投入力度；富力已经把城市更新项目列为近期的重点工作，以补充低成本土地储备或购入黄金地段土地。
榜单显示，富力目前在全国参与逾60个城市更新项目，涉及土地储备的规划总建筑面积超过6000万平方米，重点位于广州、太原（楼盘）、天津、郑州（楼盘）、西安（楼盘）、佛山、珠海（楼盘）等城市。
值得注意的是佳兆业，2019上半年先后拿下了深圳和上海的旧改项目，后者还是上海占地最大旧改项目——嘉定区徐行镇“城中村”项目。佳兆业集团的首席增长官刘策表示，佳兆业未来聚焦房地产开发主业，充分发挥在城市更新领域的专业优势，保持稳定且高质量的增长。
除了旧改以外，房企的拿地方式日趋多元化，如一二级联动、产业勾地、综合体模式、TOD模式开发。比如，越秀地产上半年通过“轨交+物业”——品秀星图项目，不断获得高性价比的土地资源，增加土储约139万平方米，有效扩张了土储规模。
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