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更新时间：2024-07-08点击：257
出品 | 搜狐财经
作者 | 黄海
4月28日凌晨，中南建设披露2019年度业绩报告。报告期内，中南建设实现营收718.3亿元，同比增长79.1%。
其中，中南建设2019年房地产业务的结算收入为515.9亿元，同比增长87.2%。建筑施工方面，中南建设建筑业务新增合同额278亿元，完成产值222亿元。
年内，中南建设实现合同销售面积1540.7万平方米，销售金额1960.5亿元，同比分别增长 34.6%和 33.7%，距离2000亿规模仅一步之遥。
从225亿跃至1960亿，中南建设一共用了5年。在2018年越过千亿大关时，中南建设曾为自己定下目标——三至五年内冲入第一梯队。
目前来看，中南建设的销售规模距离行业第十位的华润置地还相差450亿。如要从盈利角度比较，当期中南建设41.6亿元归母净利润尚不及华润置地同年286.72亿的零头。
随着职业经理人陈凯离任，继任者陈昱含正式走上台前，如何提高利润水平成为这位85后掌舵者眼下急需攻克的难关。
归母净利41.6亿，6.5亿源自非经常性损益
报告显示，当期中南建设实现归属于上市公司股东的净利润41.6亿元，同比增长了89.8%。增速较去年同期的219%下降了130个百分点。
实际上，过往几年中，中南建设曾因净利润过低屡次受到外界质疑。
资料显示，2016年和2017年，中南建设房地产业务收入分别为269.83亿元和224.13亿元，对应毛利率分别为18.08%和15.57%。
两年营收纷纷超过200亿元，中南建设两年的归母净利润却分别仅有3.39亿元和6.03亿元，扣非后仅剩3.67亿和1.1亿元，同等规模房企的净利润水平大多超过20亿元。
营收越来越多，扣非净利润却仅有1.1亿元，中南建设开始重视起盈利水平。2018年起，中南建设以“净利润”增长作为指标，先后推出两次股票期权激励计划。
据中南建设2018年8月公告，当年公司拟向49名激励对象授予2.16亿份股票期权，占总股本的6.27%。该激励计划将分三年行权，业绩考核要求为：公司2018、2019、2020年度净利润与2017年相比分别增长240%、560%、1060%。
也就是说，中南建设需要在2018至2020年三年内，录得归母净利润分别应为20亿元、40亿元以及70亿元。
2019年5月底，中南建设又发布公告，拟向激励对象授予期权约1.38亿份，占总股本3.73%。
此次计划业绩考核目标在前一期公告的基础上，进一步要求2021年相对2017年度的净利润增长率达1408%。，即净利润达到90.9亿元。
以2019年数据来看，中南建设压线完成了净利润指标。不过，年报还显示，中南建设41亿净利润中，约有6.5亿来自非经常性损益。倘若将非经常性损益排除在外，中南建设当期主营业务净利润仅剩35亿元，并未达标。
此外，据媒体统计，若要把房企销售金额20强扣除非经常性损益后的净利润做排序，中南建设排名倒数第一。
中南建设的利润水平因何被拖累?
毛利率17.93%，同比下滑2.3个百分点
据过往信息，中南建设以建筑起家，后续进军房地产行业。本年度，中南建设房地产和建筑施工业务营收累计占比约97.27%。
与房地产行业的毛利率相比，建筑施工业的利润水平相对较低。2019年中南建设营收221.77亿元，总营收占比约30%，毛利率同比下降2.58个百分点，约为9.01%。
若不考虑中南建设的建筑施工业务，中南建设房地产行业毛利率也同比下降2.3个百分点，约为17.93%。年报中，中南建设解释称，毛利率下滑系因部分历史项目结算。
资料显示，过去几年间，中南建设曾大力投资三四线城市土储。
2017年，中南建设新增项目98个，战线从江浙沪以及山东区域拓展至深圳、宁波、郑州等29个城市，新增规划建筑面积1400万平方米。
2018年，中南建设新增项目111个，对应规划建筑面积合计1595万平方米，新进入惠州、梅州、泉州等二三线城市。
截至2018年底，中南建设未来合计可竣工的4325万平方米项目资源中，根据城市等级区分位于一、二线城市面积占比约39%，位于三四线城市面积占比约61%。
2019年，中南建设放慢了拿地速度。年报显示，报告期内，中南建设新增项目78个，规划建筑面积合计989万平方米，较去年同期减少了三分之一。
截止2019年底，中南建设共有372个项目，在建面积合计3078万平方米，未开工项目规划建筑面积合计1148万平方米。在全部未来可竣工的4226万平方米项目资源中，一、二线城市面积占比约36%，三四线城市面积占比较去年同期增加3个百分点，约64%。
地产下半场，三四线棚改红利余温消退，中南建设的盈利空间被进一步压缩。
资料显示，本年度中南建设每平米售价为12725元，较去年同期的12810元小幅走低。据中南建设透露，当期公司拿地成本却在走高，“新增项目平均地价约 5250 元/平方米，比去年明显提高。”
盈利空间收窄的另一边，中南建设连续多年大力拿地的弊端也开始显现。
利息支出66亿元远超归母净利
年报显示，本年度中南建设的营业利率同比增加0.91个百分点至8.78%，权益净利润率比同期增加0.33个百分点至5.80%。与此同期，地产行业TOP20房企的平均净利润率约为11%，逼近中南建设的两倍。
期内，中南建设财务费用同比增加62.33%，合计约6.75亿元。若不考虑资本化利息，当期中南建设的利息支出将达到65.87亿，约为归母净利润的1.5倍。
中南建设解释道，利息支出增加与公司融资总额的增加有关。
报告显示，期内中南建设筹资性现金流流入额约635.22亿元，较去年同期增加了近200亿元。具体来看，报告期内，中南建设的短期借款、应付票据、一年内到期的非流动负债均所增加。
受此影响，中南建设当期流动负债同比增加23.6%至2164.17亿元。此外，中南建设当期长期借款较上期也增加了近60亿元，合计约360亿元。
尽管中南建设在报告中表示公司的负债情况得到改善，但报告期末的指标仍比业内其他房企高出不少。据中南建设透露，2019年公司总负债率90.77%，比2018年末下降0.92个百分点；净资产负债165.95%，同比下降25.56个百分点。
为了控制表内负债，中南建设还有另一张牌。
4月25日，中南建设发布公告，拟为4家子公司提供累计16.43亿元的担保额度。提供本次担保后，中南建设对外担保总金额为698.82亿元，已占公司最近一期经审计归属上市公司股东权益的401.66%，较2019年年中增加了50个百分点。
巨额的担保数额让中南建设的资金风险随之增加。
反观中南建设的现金流，2019年，中南建设经营活动产生的现金流量净额为82.0亿元，同比减少了58%。截至报告期末，中南建设账上现金及等价物余额约为161.68亿元。同期，中南建设一年内到期有息负债总额约240亿元，约为公司手中现金的1.5倍。