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更新时间：2024-01-12点击：837
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前言：
继股市、债市后，外资又来楼市“买买买”了。
数据显示，截至2019年3月27日，外资机构在中国内地的大宗房产交易已达到8起，累计交易金额超过300亿元，主要是针对办公楼和购物广场的收购。
其中，国际私募巨头黑石集团一家机构就出手近200亿元，占总交易金额的六成以上。
自去年年底以来，外资就开始“盯上”北上广深一线城市的商业地产，并不断撒钱加码。
有地产投资人士不禁感叹，外资PE进入了新一轮的中国地产淘金潮，看好部分物业伴随经济触底反弹来实现资产增值，或是外资此轮地产淘金背后的动力所在。
外资抄底北上广深
作为全世界最大的独立另类资产管理机构之一，黑石集团（以下简称：黑石）于1985年创建，2007年在纽交所挂牌上市。2011年9月，黑石曾撤资中国房地产。
但在近年重新回归中国楼市后，黑石就进行了一系列收购动作。
不过，与以往热衷于“烂尾楼”的做派不同，黑石此次将发力点转向了商业地产。
黑石先是以4.8亿美元收购了美国商业地产巨头塔博曼旗下西安、郑州和韩国三家购物中心50%的股权，接着又以70.23亿港元回购海航地产开发子公司香港国际建投69.54%的股份。
近日，有消息称，黑石正在就收购位于上海市浦东新区的长泰广场进行谈判，交易价格或超过15亿美元，约合人民币100.81亿元
除去黑石，其他外资机构也在不断跑马圈地。仅在2019年1月份，上海浦发大厦、上海MixC万象城等几栋甲级写字楼就分别被凯德、基汇资本收入麾下。
从地域角度来看，外资的拓展范围也正在南下向深圳、广州延伸。
前不久，领展房产基金发公告称，同意向卖方收购目标公司保怡物业管理（深圳）有限公司100%股权，目标公司旗下主要资产为深圳新怡景商业中心（即怡景中心城）。这也意味着深圳第一宗外资并购商业资产交易诞生了。
深扒下历史会发现，外资进军中国商业地产其实早在2004年就已开始，2005年达到高峰，并购逾10起。
但到了2006年，为抑制高昂的房价，政府开始发起“限外令”；2010年，楼市“限外令”进一步升级，直接限制境外个人及机构在中国境内购房，外资收购物业的数量陷入低点。
为何选择在这个时间点？
纵观楼市现状，回暖迹象并不明显，尤其港股的房地产板块还呈现下滑趋势，外资偏偏独宠一线城市让大众疑惑不已。
2015年，政府松绑“限外令”政策，允许境外个人及机构购买符合实际需要的自用、自住商品房。
政策回暖，使得外资对境内物业的收购数量再次呈现上升趋势。
据戴德梁行的数据显示，2018年中国内地商业地产总投资额达2960亿元，外资投资额占总交易额的32%。
其中，外资机构参与北京大宗物业收购金额达到了 169 亿元，占北京大宗物业总成交的三成，而在2017年，这一比例仅为2%，当年外资机构收购北京大宗物业的成交金额仅为9亿元。同时，外资机构参与上海大宗物业收购金额达到了 640 亿元，占上海大宗物业总成交的六成。
从宏观环境来看，楼市正在逐渐从增量市场向存量市场过渡，尤其在一线城市的核心地段，随着可开发地的减少，未来新房市场的开工量和新房销售增速向下回落不可避免。
据统计，目前北上广深四大一线城市的二手房交易数量远高于新房交易量。在2016和2017年，全国分别有9个和24个城市的二手房交易量超过了新房。
随着城市的发展，存量市场中的部分优质资产本身具有巨大的价值，投资机构显然都看到了存量市场中的重大机遇。对于外资机构来说，看好标的，改造标的使其伴随经济反弹实现价值增值或是其争先恐后收购物业的原因。
此外，戴德梁行报告显示，考虑到政策导向以及预期的宏观经济动态，预计金融、TMT、制造业、联合办公等行业将大幅推动甲级写字楼市场的需求。
是抄底的最佳时机吗？
当下的楼市，区域市场分化愈加明显。
据相关统计数据显示，2019年一季度，一线城市商品住宅合计成交环比跌幅最小，同比则显著好于去年同期，大涨33%，三四线城市则同环比齐跌，市场回调较为显著。
可见，相较于一二线楼市的火爆场面，三四线的楼市恐怕还处于寒冬期，房价还在下跌，成交量也在大范围萎缩。由于这些城市的成交量占全国的一半以上，这也导致全国整体楼市的现状并不乐观。
而对于外资收购商业地产，有业内人士表示，近期外资在中国做的收购加起来也就几百亿元的规模。但当前中国排名靠前的房企，每年有动辄几千亿的销售额。所以对中国市场来说，主流的投资机会不是商业地产，而是有15万亿左右规模的开发类住宅。
现在看上去外资收购商业地产来势汹汹，但这或许并不是最好的一波投资机会。
作者：冯雨瑶
编辑：李雨谦