撰文=燕十三

最近，全国范围之内，房地产市场回温，但花样繁多的数据报表，却掩盖不了一个事实：房企正在洗牌！其一，全国范围市场回温。5月份全国市场持续复苏，基本达到了2019年疫情前的水平，基本走出了低靡环境。截止6月11日，从房企公布的销售数据看，34家房企合计销售额1-5月为21997亿，同比微跌2.5%，相比1-4月比下调10%，整体看，销售业绩逐渐拉平。其二，地王浪潮卷土重来。2020年以来，上海徐汇地王起拍310亿元，广州越秀区楼面价打破6.64万/㎡，北京延庆新城楼面价打破4.3万/㎡，厦门思明区楼面价打破5万/㎡，杭州百井坊楼面价5.5万/㎡，成都锦江楼面价1.9万/㎡，西安软件新城楼面价1.46万/㎡，地价出现翻倍增长。其三，开发企业破产增加。2020年，一些大型房企也频频陷入资金链困局，如银亿集团、三盛宏业、福晟集团、泰禾地产，这些或是百强房企之一，或是地产龙头企业，都陷入了债务困局。进入2020年，平均每天都有1家房企被清算。2020年，限购政策没有放松迹象，融资渠道仍然收紧，但政策压力却是四面八方。目前，全国的总盘量基本达到天花板，不管是行业巨头还是中小房企，都需要争取优质的现金流，整个行业变得小心翼翼。地价越是飞涨，房企越不敢冒险，房价越是高涨，购房者越是谨慎。高地价、高房价、高月供，将我们推向“低容错”阶段。这个行业进入“低容错”阶段，一旦犯错就很难翻身，因为开发利润空间变小，犯错之后不但不盈利，反而会拖沓致死。当前，虽然房企一如既往地抢地，但相比过去，已经十分谨慎。尽量不在战略、投资、经营上出错，过去市场高速成长阶段，就算摘地犯错，只要高速增长，以后还能够翻身，但现在情况大为不同，市场进入平稳增长，一旦出错就会出局。在这种环境之下，没有房企敢于囤地捂盘了，因为融资渠道很窄，必须要争取现金流，如果摘取高价地，又不开发，仅仅是高额的利息成本，就能够拖死一些中小型房企，因此，顶着压力也必须上马。当然，最尴尬的不是高价地，而是政策突变，导致“买错地”。过去，所谓“买错地”，一般是边角料卖高溢价，最后高价无人接盘；但现在却不一样，如果遭遇政策风险，就算有人接盘，也无济于事。例如中国百强房企星云地产，斥资6209万元摘地，项目在报批期间，到西安市规划局高陵分局对接项目报建手续时，政府工作人员告知，标的物位于渭河生态区范围，禁止用于房地产开发。2018年8月16日，西安市人民政府于出台的《关于设立西安市渭河生态区的公告》（市政告字【2018】1号）：“西安市人民政府决定设立西安市渭河生态区，生态区位于渭河西安段。生态区重点发展生态保护、生态旅游、文化休闲、农业观光、滩地湿地治理等项目，禁止建设有污染的工业项目及房地产项目，限制开发类建设项目，严格项目审批。”当然，有一些房企情况比这个更焦灼，遭遇秦汉文物保护、渭河生态保护双重政策压力，例如春城十八里、德杰国际城、枫丹丽舍、启迪科技未来城、中天诚品等，或是被削顶，或是被拆楼，或是暂停施工。还有一些项目动弹不得，据悉，某项目已经停工三年了，房企高息借贷勉强维持现状，如果再拖下去，一家小型房企就消失在渭河边上了。当然，也不是只有房企遭遇危机，购房者也是一样，前者担心“买错地”，后者担心“买错房”。其一，高价盘透支涨幅。早一批高价盘，虽然销售很火，但升值比较堪忧，整个市场都涨了一倍多，这些高价房涨幅仅有几千。凤城九路、大明宫板块，都有案例，例如某盘8年仅涨10%，每年2%以下的升值幅度还不够银行贷款利息。其二，文保城改影响大。西安有不少“塌陷板块”，很难涨起来，文物保护和城中村交织，既没有办法升级，也没有办法拆迁，缺少新增建设用地，区域价值基本定型，已经到了天花板。因此，等同板块之中，也是涨幅最慢的一个。其三，政策性敏感地带。近年来政策敏感性比较强，无论是文物遗址保护，或是生态环境整治，都凸显出官方态度，尤其是山江河湖海周边，更是严防死守。因此，这些紧傍生态资源的绝版产品，很容易遭到政策影响，因此，必须提前了解。因为户籍政策放开，全国拉动二次城市化，未来城市价格的分化会极为严重，小周期、小脉冲、小机会不断，一定要辨别清楚，精准投资。优选政策密集度高、招商引资力度大、生态环境优越的半成熟板块。高房价、高地价、高月供，将我们推向了一个“低容错”阶段，市场的主流从刚需转向改善，一定要选择安全边际比较高的地段、房企、产品！买房避坑宝典，随时匿名问答长按二维码，进入小程序【徐三刀问房】，体验人人都是VIP

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