销售增速再次转负，投资强势反弹

——1~2月统计局房地产数据点评

统计局公布1~2月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为14102万平方米、12090亿元、18814万平方米，同比增速分别为-3.6%、11.6%、6.0%，前值（2018年12月）为0.9%、8.2%、20.5%。

全国销售面积同比下滑，主要由于东部及中部地区负增长所致。1~2月全国商品房销售面积增速较2018年12月下降4.5个百分点并再次出现同比负增长，主要是受到东部地区及西部地区销售面积同比负增长的拖累，中部地区增速亦持续下降。但由于1~2月销售均价同比仍增长6.7%，带动销售金额仍维持正增长，1~2月销售金额同比增长2.8%，增速较上月下降9.5个百分点。目前来看各区域去化率预计仍将维持稳中有降，因此我们判断2019年一季度销售面积会呈现负增长，整体市场仍处于探底过程。

新开工维持增长增速放缓，房地产投资强势反弹。12月房地产新开工面积同比增长6.0%，增速较2018年12月下降14.5个百分点，增速明显放缓，体现出开发商对于后市销售情况的谨慎态度。1~2月新开工面积/销售面积的比值为1.33，处于历史高位，但更多的是由于销售端的收缩而非新开工端的扩张而造成的。1~2月房地产开发投资额同比增长11.6%，增速较2018年12月回升3.4个百分点，而1~2月份土地成交价款同比却下降34.1%，说明投资上的增长更多是由于去年四季度起新开工的放量对应的建安部分投资增长造成的。

我们维持对2019年房地产行业销售面积、房地产开发投资额和新开工面积的增长预测值分别为-5%/4%/-6%。

投资建议与投资标的

我们认为，最严的调控期已经过去，当前建议淡化政策博弈，坚守行业基本面。今年一二线城市的回暖是确定性较高的事件，而环核心城市的三四线卫星城市场也有望超越市场预期，例如环京区域已现复苏迹象，建议关注在这些城市有较好布局的房企，在销售端将有望取得超越行业平均的增速。维持行业标配的观点，推荐业绩确定性高增长，前期机构配置不多或减持的二梯队公司。具体来看，我们推荐：新城控股(601155，买入)、华夏幸福(600340，买入)、阳光城(000671，买入)、中南建设(000961，买入)；建议关注：荣盛发展(002146，未评级)、蓝光发展(600466，未评级)。

销售大幅低于预期。

政策调控严厉程度超预期。

融资环境存在不确定性。

1~2月销售面积持续回落

1~2月全国销售面积同比下滑，主要由于东部及中部地区负增长所致。2019年1~2月全国实现商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，前值为0.9%，增速较2018年12月下降4.5个百分点并再次出现同比负增长，主要是受到东部地区及西部地区销售面积同比负增长所累，中部地区增速亦持续下降。但由于1~2月销售均价同比仍增长6.7%，前值为10.7%，带动销售金额仍维持正增长，1~2月实现销售金额12803亿元，同比增长2.8%，增速较上月下降9.5个百分点。目前来看各区域去化率预计仍将维持稳中有降，因此我们判断2019年一季度销售面积会呈现负增长，整体市场仍处于探底过程。

1~2月新开工和房地产投资维持强势

1~2月新开工面积同比增长6.0%。1~2月房地产新开工面积为18814万方，同比增长6.0%，前值20.5%，增速较上月回落14.5个百分点，增速明显放缓，体现出开发商对于后市销售情况的谨慎态度。1~2月新开工面积/销售面积的比值为1.33，处于历史高位，但更多的是由于销售端的收缩而非新开工端的扩张而造成的。2月份全国商品房待售面积为52251万方，环比下降0.3%。

1~2月房地产投资同比增长11.6%。1~2月房地产开发投资额为12090亿元，同比增长11.6%，前值8.2%，增速较2018年12月回升3.4个百分点。1~2月份土地成交价款为690亿元，同比下降13.1%，前值为6.8%，增速较2018年12月下降19.9个百分点。1~2月份房地产行业到位资金量为24497亿元，同比增长2.1%。其中定金及预收款7366亿元，同比增长5.6%；个人按揭贷款3458亿元，同比增长6.5%。2月份居民新增中长期贷款2226亿元，同比下降30.9%，环比下降68.1%。

预测2019年销售、投资、新开工增速为-5%、4%、-6%

我们维持对2019年房地产行业销售面积、房地产开发投资额和新开工面积的增长预测值分别为-5%/4%/-6%。目前来看市场去化情况仍未好转，开发商对后市的判断都较为谨慎，因此仍维持抢开工的策略，带动新开工仍维持较高的增速。我们预测2019年房地产行业三大核心指标为：销售面积下降5%、房地产开发投资增长4%、新开工面积下降6%。

龙头房企增速放缓，二三梯队竞争激烈

2019年1~2月，TOP10房企销售金额同比下降21.4%。从行业集中度来看，1~2月TOP10房企的销售市占率达到了35.6%，但较2018年同期出现下降，主要由于龙头房企的销售增速明显放缓，对规模的诉求不再强烈。另外，10-20名、20-50名、50-100名房企销售金额的同比增速分别为-14.4%、-7.1%和-7.2%，20名之后房企对销售规模扩张，提高排名的诉求更强，因此整体销售增速的下降随排名后移而逐步收窄，我们判断未来20~50名区间的竞争将愈发激烈。

投资建议

我们认为，最严的调控期已经过去，当前建议淡化政策博弈，坚守行业基本面。今年一二线城市的回暖是确定性较高的事件，而环核心城市的三四线卫星城市场也有望超越市场预期，例如环京区域已现复苏迹象，建议关注在这些城市有较好布局的房企，在销售端将有望取得超越行业平均的增速。维持行业标配的观点，推荐业绩确定性高增长，前期机构配置不多或减持的二梯队公司。具体来看，我们推荐：新城控股、华夏幸福、阳光城、中南建设，建议关注荣盛发展、蓝光发展。

风险提示

1、销售大幅低于预期。由于楼市进入需求收缩期，销售增长可能不达预期，从而影响开发商的周转能力和盈利能力。

2、政策调控严厉程度高于预期。目前部分城市房价上涨仍处于可控情况下，若未来房价进一步攀升，不排除中央及地方进一步出台政策打压，其严厉程度可能高于预期。

3、融资环境存在不确定性。目前的低利率环境是推升房地产市场的主要因素，未来因为全球利率环境变化（如美国加息）及中国金融风险局部爆发等因素导致国内利率出现明显上升，将对房地产市场量价产生负面影响。

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