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更新时间：2024-08-13点击：426
作者 | 蔡真
来源 | 野马财经
郭英成：“佳兆业真的运气不错。”
营利亮眼
8月27日，佳兆业2019年中期业绩如期发布，今年成立满20周年的佳兆业交出一份亮眼的成绩单。
报告显示，2019年上半年，佳兆业的合约销售额为374亿元，同比增长37%，合约销售面积为196万平米，同比增长38%，其中，旧改项目销售占整体的33%，大湾区合约销售占整体的58%，深圳合约销售占整体的30%。佳兆业表示，上半年合同销售额已经完的约40%，下半年有1200亿货值，且大部分位于粤港澳大湾区，去化率不到50%就可以完成任务，因而完成全年度目标875亿元销售目标是没有问题的。
“对于广东来说，真的是好事连天，特别是粤港澳大湾区刚公告完，又来了深圳先行示范区。”董事会主席郭英成直言：“我们真的运气不错。”一向严肃的他在这次业绩会心情不错。
在国家助推粤港澳大湾区建设和中国特色社会主义先行示范区的当下，几乎所有房企都在战略中提到未来要重仓大湾区。深耕多年，佳兆业无疑是那个抢得先机的人。乐居财经研究院发布的《2019上半年中国50强房企权益销售增幅榜》，佳兆业位居上半年中国50强房企权益销售增幅榜第4位。销售成绩成色十足。
2019上半年，佳兆业营业收入同比增长34%至201.1亿元；毛利67.1亿元，同比增长42%；净利润达到27.8亿元，同比增长24%；本公司持有人应占溢利28.4亿元，同比大涨67%；本公司持有人应占核心净利润同比增长55%达到27.5亿元。盈利能力表现优异，这主要受益于城市更新形成的高毛利项目，这正是佳兆业的独门法宝。
城市更新的本质是一场跨周期投资，一个完整的城市更新项目平均周期是5-8年，十年八载更是常态。旧改拿地价格低，毛利率更高。但同时，旧改也存在开发周期长，风险高，产权分散等难题。
深圳机遇
近年来经济形势日渐复杂，越来越多的房企开始看上这块“难啃的骨头”，纷纷成立城市更新集团。但其中的门道却不是一两日可以速成。
早在2011年，佳兆业就组建了国内第一家专业城市更新公司，精通规划设计、商业谈判、法律专家等旧改专业人才扎根于此，形成一整套系统的旧改作业流程和管理规范。今年，佳兆业推出《城市运营逻辑》白皮书，“旧改专家”名不虚传。
领先优势还会持续。目前佳兆业依然手握3200万平方米的旧改项目，其中深圳、广州各占三分之一。上半年已转化3个项目，包括上海最大的城中村旧改项目，以及深圳福田项目，预计这些项目可为佳兆业提供可售货值超400亿元。截至今年上半年，佳兆业共有土地储备近2600万平方米，可售货值逾5000亿元。其中，一线和重点二线城市占比达到76%，大湾区占比达到55%，丰厚且优质的“存粮”，无疑为佳兆业赢得了不小的竞争优势。
按照郭英成的说法，一方面佳兆业从以往只是单纯的房地产企业，到现在做城市运营商，除了地产之外，还有航运、文体等业务。先行示范区主要支持的科技和金融类业务，佳兆业也有相关的业务板块。
多元化的业务布局，正好让佳兆业能匹配深圳建设先行示范区的需求。
佳兆业引以为豪的城市更新业务，也将在深圳没有新增土地供应的时候，为其提供土地，从而分享城市发展的红利。作为旧改专家，其在华南地区的拿地能力和城市更新能力一直为业内羡慕。专业的团队、丰富的经验让佳兆业在广深地区拿地颇具竞争力，厚实的地储又进一步巩固了佳兆业的竞争力。
佳兆业透露，他们在大湾区共有两万亿货值等待释放。深耕多年深圳恰逢政策红利，是运气也是实力。
上半年，包括深圳盐田佳兆业城市广场、深圳佳兆业未来城、深圳平湖佳兆业广场，均为集团贡献了高毛利，都是由旧改转化而来的高利润型项目。其中盐田城市广场作为深圳盐田区最大的旧改项目，属于集团的粮仓型项目，而深圳佳兆业未来城毗邻大运中心及大学城，频夺销冠，深圳平湖佳兆业广场销售的住宅及公寓产品也表现优异。
长跑先练内功
既然选择了旧改，佳兆业的眼光势必放在远方。而要跑赢长跑，内功必须扎实，其一是上述提到的城市更新手艺，其二就是资金。
在年初的业绩会上，佳兆业曾立下“争取在2019年将净负债率降到200%以下”的目标，如今这一目标提前实现。中期业绩报告显示，其负债率已下降至191%，下降了45个百分点。与此同时，报告期内85.0%的资产负债率同期也有所下降。“减负”成果显著。
“佳兆业将继续跟进改善降负债工作，目标年底将净负债率降到180%以下”，首席财务官刘富强表示。郭英成表示，关于降负债率有很多用法，首先尽量减少重资产比例，但是大宗优质资产会长期持有。一些在出租的小型资产，想方设法把它们变现。
债务结构方面，2019年上半年佳兆业总借款1515亿元，58%在境内，42%在境外，以银行贷款为主，占比达38%，非银行借款为20%，境外负债中占40%，境外银行借款为2%。今年上半年，佳兆业获深交所批准逾人民币90亿元的四项资产支持专项计划额度。截至目前，集团已成功发行4.75亿元海上航运客票收入ABS、6.85亿购房尾款ABS及5.55亿供应链金融ABS。
让人欣喜的是“弹药舱”，报告期内，佳兆业现金及银行存款账面值较去年底增长31%至300亿元，完全覆盖1年内到期债务且有结余。
报告显示，上半年公司净负债率下降45个百分点，上半年，公司优化债务结构成效显著，穆迪、标普和惠誉三大国际信用评级机构分别给予佳兆业B1、B、B评级，展望稳定。
国元国际则表示，佳兆业集团合同销售保持高速增长，近三年复合增长率达53%；按年看公司的毛利率有所改善，盈利能力持续增强，认为佳兆业将成为“深圳建设先行示范区”的主要受益者。国元国际预计，佳兆业集团未来业绩的增长将会延续，回归高速发展的轨道。按照目前行业整体平均估值测算，对应目标价4.35 港元，首次覆盖给予“买入”评级。
下半年，佳兆业的主基调是：稳增长、降负债、调结构、谋新篇。回望佳兆业风雨20年，不同的阶段总能踩对不一样的节点。
2010年，佳兆业的战略开始转向“中心城市旧改”加“二三线城市快速周转”的两轮驱动模式。一边是低价拿地高利润、一边是快速回笼抢规模。2009-2011年三年是佳兆业全国快速扩张的三年，从珠三角到长三角、西南和华中，佳兆业迈入百亿俱乐部，销售面积排名全国12名。2012年成立商业管理集团，2013年进军文体，2014年进军医疗、旅游……
如今，历史机遇眷顾了它，佳兆业想跑赢这次长跑。